[책 리뷰] 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

 

권리분석

부동산 매입 전 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것

 

① 등기부등본

부동산의 역사가 기록되어있는 문서

언제 지어졌는지 누구에게 매매되었는지

이 부동산을 담보로 대출을 받은 적이 있는지

주민센터 또는 대법원 인터넷 등기소에서 1,000원에 발급 가능

 

표제부/갑구(소유권 관련)/을구(대출 관련)

 

② 권리 분석표 작성해보기

등기부등본의 갑구와 을구 사항을 접수 날짜순으로 빠른 것부터 적어보기

갑구먼저 기재 후 을구와 임차인 내용을 사이에 집어넣는 방식

 

③ 말소기준 권리 찾기

(근)저당

(가)압류

담보가등기 ¿

경매기입등기 ¿

 

세입자 : 말소기준 권리보다 앞선 순위에 있으면 인수

배당기일 이내에 배당신청을 했다면 우선배당 됨

 

④ 대항력

최선순위권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고 주택 인도받고 전입을 해야 한다.

다음날 오전 0시부터 대항력 있음.

 

우선변제권

임차인이 우선변제받으려면? 

⑴ 대항력

⑵ 확정일자

⑶ 배당요구 종기일 이내 배당요구 신청

⑷ 배당요구 종기일까지 전입 및 점유하고 있기

 

최우선변제권

보증금 액수가 소액 이어야 하고 확정일자는 최우선변제 요건에 포함되지 않는다.

소액 임차인의 범위와 최우선 변제금액표 참고

기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정 일자 기준

대법원 인터넷 등기소에서 지역별 날짜별로 확인 가능 

 

소액임차인의 범위 등 안내

 

 

어떤 물건을 골라야 할까

① 잘 아는 지역부터

살고 있는 도시 홈페이지와 지역신문

각 시군구청 홈페이지 공고에서 도로건설, 공원 조성, 재개발 등 진행 현황 확인

 

② 감정가가 낮은 물건

감정 시점과 매각 날짜의 차이가 있으면 현재 시세가 감정가보다 높게 책정될 수 있다.

경쟁자를 물리칠 확률을 높임 다만 현재 날짜 기준 시세를 명확히 파악하기

 

③ 매매가와 임대가가 비슷한 물건

매매 6000

전세 5000-6000

소액투자 가능 그러나 전원세 매물이 많은지 수요가 많은지 확인하기

 

④ 너무 먼 곳 NO

특히 기대수익이 너무 작다면 특히 NO

 

⑤ 쉬운 물건으로 시작

유치권 물건 대출 X

특수물건은 충분한 연습 후에

 

 

 

임장

경매 정보지 복사본

핸드폰 - 사진, 녹음

감정평가서, 등기부등본, 매각물건명세서

 

※ 매각물건명세서

집행관의 현황조사 보고서, 임대차관계조사서, 이해관계인 또는 임차인들의 권리신고 및 배당 요구 신청서를 토대로 작성된다. 매각기일 1주일 전부터 경매법원에서 사본을 비치하여 열람할 수 있도록 한다. 임차인의 점유 권원 및 보증금 등에 관해서 한눈에 알아볼 수 있게 한 공문서다.

 

 

 

임장활동 조사서 작성해보기 / 시세조사

네이버 블로그에 정리해두신 분 있어서 참고

 

[경매] 임장활동 현장조사서 양식 + 시세조사 노하우(싱글맘 부동산 경매로 홀로서기) + 파이팅팔

 

 

 

임대 VS 매도 수익률

투자 전략 세우기 (매우 중요)

 

 

 

대출 활용

낙찰가의 70~80%

경락잔금대출

 

중도상환 수수료 

단기매매 또는 장기보유인지 미리 정하기

단기매매 시 이자율 높아도 중도 수수료 없는 것이 좋겠음

장기보유 시 이자 낮고 1~2년 후 중도 수수료 없어지는 것이 좋겠음

 

필요서류 

주민등록등본 2통, 주민등록 초본(전 주소 포함) 1통, 인감증명서 2통, 보증금 영수증, 근로소득원천징수 또는 그에 갈음하는 증명서류, 국세 · 지방세 완납증명서 각 1통, 신분증, 인감 도장

(주민등록 : 정부24 발급, 세금 완납 증명서 : 홈택스 발급)

 

 

 

법무비용

잔금 납부 시 인도명령신청 부탁 ¿

대지권 등기 : 미등기시 법무사에게 요청하기

 

 

 

명도

내용증명 발송 후, 합의서 작성 시, 이사 당일 만남

 

① 내용증명 보내기

낙찰 후 일주일 -> 매각 허가 결정 -> 한 달 후 -> 잔금기일 정해짐

매각 허가 결정 후 내용증명 발송(인터넷에서 서식, 내용 참고)하기 우체국 등기, 일반우편 각 1통씩 발송

원본이 여러 장인 경우 간인

② 대화

낙찰자는 단지 상품 구입자

합의 여부와 상관없이 법적 절차는 진행

 

 

 

 

세금

① 취득세

위택스에서 취득세 세율 확인 가능

 

지방세정보 > 세목별 안내 > 지방세 구조

 

위택스에서 계산 가능

 

지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)

 

② 보유세

재산세와 종합부동산세 (6월 1일 기준 등기부상명의자)

 

③ 양도소득세

매도 시 차익에 대한 세금

보유기간과 N주택자 등 기준에 따라 부과된다.

필요경비 잘 챙기기

 

홈택스에서 세율 확인 가능

 

국세청

 

홈택스에서 모의계산도 가능

 

국세청 홈택스

 

양도세 계산방법

 

 

 

그냥 알아두려고

※ 법정지상권

토지 위 건물 소유자의 재산권을 보장하는 것

 

※ 농지 취득 자격 증명

전, 답, 과수원

경자유전 실현

7일 이내 농지 관할 시군구읍면장으로부터 농취증 발급

영농계획서 제출

 

※ 점유이전금지가처분

 

 

 

부동산에 대한 가처분 신청례 < 가처분 신청