[독서] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? ①
권리분석의 4 step
1. 말소기준권리 찾기
2. 인수되는 권리 찾기
3. 임차인 권리분석
4. 서류 및 기타 권리 확인
step1 말소기준권리 찾기
① 근저당권(저당권)
저당권은 돈을 받을 권리다.
부동산에 설정된 권리 중 가장 앞선 순위의 근저당권은 말소기준 권리가 되고
나머지 후순위 근저당권 및 돈을 목적으로 하는 권리와 함께 모두 소멸된다.
근저당 : 채권최고액 설정
② 가압류(압류)
가압류 역시 돈을 받기 위한 것이다.
판결 후 돈을 돌려받기 전 채무자가 재산을 처분할 수 없도록 재산을 임시로 확보하는 것.
③ 경매기입등기
채권자의 경매 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 것
자체가 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 압류의 효과가 발생하게 된다.
④ 전세권(경매 신청하거나 배당 요구한 경우)
등기한 전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며,
전세 보증금을 반환받지 못할 경우 임의경매 진행을 청구할 수 있다.
⑤ 담보가등기
본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기
근저당권을 설정하는 것과 비슷하다.
등기부등본 확인하는 곳 : 대법원 인터넷 등기소
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
www.iros.go.kr
갑구와 을구의 사항을 확인하기
접수한 날짜와 순위 번호를 확인하여 권리들을 순서대로 나열한다.
나열한 권리 중 가장 앞선 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권을 찾으면 된다.
step 2 인수되는 권리 찾기
① 배당요구하지 않은 선순위전세권
배당요구를 하지 않은 선순위전세권이 있다면 낙찰자가 인수해야 하므로 보증금을 감안하여 입찰해야 한다.
② 건물철거 및 토지인도청구 가처분
가처분은 돈이 목적이 아닌 어떤 행위를 하지 못하게 하는 것이다.
소유권 다툼이 있을 경우 제3자에게 경고하는 것
가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니므로 말소기준권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수된다.
③ 유치권
등기부등본에 기재되지는 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리
예를 들어 공사대금을 받지 못했을 때 유치권 행사를 하게 된다.
④ 법정지상권
등기부등본에 기재되지는 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리
건물주 A, 토지주 B
A가 B의 토지를 빌려 임대차 계약을 하고 토지등기부등본에 지상권을 설정하면
토지의 주인이 바뀌더라도 A는 계속 그 토지를 사용할 수 있다.
그런데 토지와 건물의 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 자동으로 지상권 효력이 발생하는 경우가 법정지상권이다.
토지와 건물을 B가 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해서 토지주 B, 건물주 C로 소유자가 변경될 경우 건물주 C를 보호하기 위한 권리다.
step3 임차인 권리분석
① 대항력의 성립 요건
- 주택 실제 점유
- 반드시 전입신고
② 대항력의 인수와 소멸
말소기준권리보다 앞선 날짜에 전입신고를 했다면 대항력이 있으나 그 뒤에 했다면 대항력이 없다.
임차인 배당, 우선변제권 확보
임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해진다.
① 우선변제권 확보 요건 - 대항력과 확정일자
'대항력'을 갖춤과 동시에 반드시 '확정일자'를 받아야 한다.
배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고 종기일까지 대항력을 유지하면 된다.
② 임차인의 배당 순위
배당 순서는 전입신고일과 확정일자를 받을 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다.
선 전입 후 확정이면 확정일자 당일 기준으로,
선 확정 후 전입이면 전입일자 다음날 기준으로 우선 변제권을 얻게 된다.
소액임차인을 위한 최우선변제권
배당절차에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 권리이다.
법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당받을 수 있게 해준다.
말소기준권리보다 후순위인 임차인 이더라도
- 경매기입등기 이전 대항력 갖추기
- 확정일자는 갖추지 않아도 된다
- 소액보증금 범위에 해당해야 한다
- 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고 대항력을 유지해야 한다
step4 경매 서류 및 기타 권리 확인
대법원 경매 정보 사이트 또는 유료 경매정보 사이트 활용하기
매각물건명세서에서 체크 포인트
① 최선순위 설정 일자 : 말소기준 권리
② 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역 : 대항력과 배당요구 여부 등 확인해서 인수할 보증금이 있는지 파악
③ 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 :
④ 비고란 : 유치권, 법정지상권과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수되는 사항이나 특별매각조건을 반드시 체크
+ 이번 주 경매수업 리뷰
집(담보)과 사람(임대차)에 대한 분석만 하면 된다.
이번 주는 집(담보)에 대한 분석 / 다음 주는 사람(임대차)에 대한 분석
① 말소기준권리
6가지 중 등기부상 성립 날짜가 제일 빠른 날을 기준한다.
그 날짜를 기준하여 뒤에 있다면 모두 권리 소멸한다.
그 날짜를 기준하여 앞에 있다면 모두 매수자의 부담으로 인수한다.
(등기, 가등기, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정등기)
② 말소기준권리보다 뒤에 있어도 인수해야하는 것
가처분, 유치권
③ 말소기준권리보다 앞에 있어도 인수하지 않아도 되는 것
전세권 - 전세권자가 경매신청, 배당신청했을 경우