[독서] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? ②
경매실전 4 step
1. 물건 검색
2. 온라인 조사
3. 오프라인 조사
4. 경매 입찰
step1 물건 검색
① 지역선택
- 내가 잘 아는 곳
- 살고 싶은 지역
- 신규 아파트 단지
- 대단지
- 교통편리
- 학군 좋은 곳
- 브랜드가 좋은 곳
처음부터 모든 물건을 다 검색할 수 없다.
몇 가지 기준을 가지고 적용한다면 효율적으로 검색이 가능할 것이다.
② 쉬운 물건
- 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건
특수 물건은 쉬운 물건을 진행해보고 나서 공부하라
- 명도에 어려움이 없는 물건
보증금을 전액 배당받는 임차인이나 소액임차인이 점유하고 있는 물건을 노려라
임차인이 배당받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요하므로 이를 활용하여 협의를 진행할 수 있도록
step2 온라인 조사
① 인터넷 지도 및 거리뷰 확인
- 주변 환경과 편의 시설 조사
- 위치 파악
- 주요 시설과의 거리 측정
- 거리뷰로 지역의 특성과 분위기 살피기
② 매물 시세 및 실거래가 조사
- 가장 중요! 온라인으로 알아본 후 실제 현장 조사시 검증해야 한다.
- 비슷한 조건의 물건이 실제 얼마에 나와있는지 알아보기
최저가와 최고가 알아보기 (집 컨디션에 차이가 있을 수 있다)
- 실거래가 확인
국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 직접 확인
국토교통부 실거래가 공개시스템
rt.molit.go.kr
- 단지, 학군 등 기타 정보 파악하기
③ 온라인 커뮤니티와 블로그 정보 활용
맘카페나 블로그에서 물건의 정보를 추가적으로 검색해볼 수도 있다.
step3 오프라인 조사
① 동네를 걸어보며 전체적으로 확인하기
② 시세는 세 곳 이상의 중개사무소에서 조사하기
인터넷으로 가격 파악 후 실제 사무소에서 확인해야 한다.
③ 체납 관리비 알아보기
- 체납된 관리비 중 공용 부분에 해당하는 금액
- 연체 이자 (인수 사항이 아니다)
- 연체된 기간 (3년 지난 체납관리비는 인수 사항이 아니다)
- 체납된 아파트 관리비 전체 금액의 60% 정도가 공용 부분이라고 생각하면 된다.
100만 원인 경우 60 정도 그러나 오래 공실인 경우 체납 금액 전체가 공용 일 수도 있다.
④ 물건 조사 시 체크리스트를 작성해보자
step4 경매 입찰
투자 수익 = 매도가격 - 투입비용
투입비용 : 낙찰가 + 취득세 + 법무사비 + 중개비 + 명도비 + 관리비 + 금융비 + 수리비 + 기타 세금
① 취득세
부동산 취득 시 부과
대충 아래와 같이 기억해두고 계산하면 된다.
실제 취득세율은 소수점 아래까지 확인해서 계산하면 됨.
주거용 :
6억 이하 1%
6억 ~ 9억 2%
9억 초과 3%
비주거용 : 4.6%
참고) 위택스 취득세 계산기
지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)
필수항목 는 필수 입력항목입니다.
www.wetax.go.kr
② 법무사 수수료
소유권 이전등기 업무를 법무사에게 의뢰할 경우 수수료
일반적으로 아파트 등기 시 50만 원 전후 복잡한 경우 100만 원 정도
③ 중개수수료
참고) 부동산 중개 보수 요율표
한국공인중개사협회
공인중개사 실무교육, 연수교육, 직무교육 신청, 국토교통부 공식지정 부동산거래정보망 한방
www.kar.or.kr
④ 금융거래 비용
대출 시 이자와 중도상환 수수료 고려
⑤ 명도비
반드시 지급해야 할 것은 아니지만
평당 10만 원 또는 1억 원당 100만 원 기준으로 책정하기도 함
⑥ 체납 관리비
통상 공용 관리비는 전체의 약 60% 차지
⑦ 수리비
셀프 평당 50만 원
업체 평당 70만 원 정도로 생각한다.
그러나 업체의 상담 및 견적을 받아보아야 정확히 알 수 있다.
♠ 입찰 전 반드시 수익률을 계산해보아야 한다. 매매 vs 임차
입찰자의 유형에 대해서도 생각해보면 좋다.
- 부동산 매매사업자
- 수리 후 높은 가격에 매도
- 보유하다가 시세 상승 시 매도
- 실거주
- 초보 투자자
- 낮은 가격으로 꾸준히 입찰
본인 입찰 시 신분증, 도장, 입찰보증금 챙기기
- 신한은행 계좌 있으면 편리
- 입찰보증금은 한 장의 수표로 찾는 것이 좋다
- 입찰보증금은 통상 최저매각가격의 10%이다
- 입찰 가격 수정 X
- 가격 기재는 신중하게
- 개별매각 사건은 물건 번호를 꼭 기재
- 입찰보증금은 부족하면 안 된다
- 입찰 당일에 변경 및 취하 여부 꼭 확인